Page 185 - ลงทุนแมน 1.0

การคิดราคาพี้นที่แบบง่ายใ อาจจะคำนวณจากรายได้ต่อปีที่
พื้นที่นั้นทำได้ แล้วหารด้วย capitalization rate* ซี่งปัจจุป้นน่าจะอยู่ประมาณ
5 เปอร์เซ็นต์ แปลง่ายใ ว่า คนพื้อทั่วไปยอมจ่ายเงินพื้นที่นั้น 100 บาท

เพื่อได้ผลตอบแทน 5 บาท
การคำนวณแบบนี้ เป็นพื้นฐานสำคัญในการหาราคาเหมาะสมของ

อล้ง่หาริมทรัพย์ เซ่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม รวมไปถึง
มูลค่าเหมาะสมของทรัพย์สินต่างๆ รวมทั่งหุ้นด้วย
ด้วอย่างเซ่น ถ้าค่าเช่าพื้นที่ในห้างเซ็นทรัล 2,000 บาทต่อตาราง

เมตรต่อเดือน ต่อปีคีอ 24,000 บาท เมื่อนำไปหาร 5 เปอร์เซ็นต์ จะได้เป็น
มูลค่า 480,000 บาทต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร

ถ้าค่าก่อสร้างรวมกับราคาที่ดืนหารเฉลี่ยแล้วน้อยกว่า 480,000 บาท
ต่อ 1 ตาราง เมตรที่ขาย หรีอ เขา เรียกกันว่า sellable area เซ็นทรัลจะได้กำไร
เรามาดูพื้นที่ 1 ตารางเมตรในกรุงเทพฯ กันว่าแต่ละที่มีราคาเท่าไร

บ้าง {เป็นราคาประมาณ ไซ้ capitalization rate ที่ 5 เปอร์เซ็นต์)
• คอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ รอบนอก ไม่เกิน 100,000 บาท

• คอนโดใหม่ ถนนอ่อนนุข 150,000 บาท

• คอนโดใหม่ ถนนอโศก 200,000 บาท

• ■ออฟทิ!ศใหม่ ถนนเพลินจิต 330,000 บาท

• พื้นที่ เช่าในห้าง เซ็นทรัล 480,000 บาท

• คอนโดแพงสุดในประเทศ ถนนวิทยุ 580.000 บาท

•capitalization rate สือ อัตราส่วนระหว่างรายไสัทึ๋ไสัรับจากการรงทุน กับราคาที่จ่ายในการสั0
ทรัพย์สืน ณ เวลาเดียวกัน หรีอก็คอ ผลตอบแทนจากการลงทุนจากราคาที่จ่ายลงไป

ลงๆนแบน 1.0 185