Page 52 - L'immobilier au cœur - Alexandra François-Cuxac

L’iMMObiLiEr AU CœUr ......................................................................................................

L’équilibre de peuplement des HLM est une question plus com-
plexe, qui se pose différemment pour le stock de logements
existants et pour le flux de logements neufs : pour casser les
« ghettos de fait » hérités du passé (qui constituent une part
importante du stock), il est important d’y ramener des classes
moyennes. De ce point de vue, la mixité des locataires HLM est
certainement bienvenue, mais le secteur privé peut aussi appor-
ter des réponses, à l’image du locatif libre que l’Association Fon-
cière Logement (AFL) tente de reconstituer dans les quartiers
en renouvellement urbain, ou des ventes en accession que les
promoteurs y réalisent en TVA à taux réduit. inversement, dans
les communes dites « SrU » (où se concentrent l’essentiel des
flux de nouveaux logements sociaux et qui ne soulèvent pas de
question de ghetto), il n’y a pas de raison objective pour que
des organismes HLM produisent pour la clientèle des classes
moyennes – en tout cas, pas avec des avantages réglementaires
et fiscaux fermés aux acteurs privés.

J’ai la conviction que, hors zones de renouvellement urbain, les
HLM devraient être recentrés sur les ménages qui n’ont réelle-
ment aucune capacité à se loger sur le marché. Ce principe ne
serait pas incompatible avec l’objectif de mixité sociale, si les
logements locatifs sociaux neufs étaient construits en unités de
taille moyenne, disséminés dans le tissu urbain, et non concen-
trés dans des quartiers dédiés, ni disséminés dans chaque
immeuble (cf. infra les risques associés à la mixité « au pallier »).

Un système sur-administré : trop de règles,
trop de dépenses publiques, trop de fiscalité

a. La sur-règlementation inefficace
Le droit de l’urbanisme est devenu byzantin, mais il n’empêche
pas d’avoir parfois une « France laide » et un environnement
dégradé : des entrées de ville inesthétiques, du mitage dans l’es-
pace non aménagé (110 000 maisons individuelles construites
en diffus en 2016) etc. Sur le bâti proprement dit, nous avons

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