Page 805 - Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil

se es un tercero adquirente de buena fe?, adquirir de un non domino cae en el supuesto
¿en qué momento se deja de ser un tercero del artículo 2014 y prevalece su derecho sobre
adquirente de buena fe para transformase en el del usucapiente. Podemos hacer referencia
un simple titular registral?, ¿un día?, ¿un año?, nuevamente al ejemplo del párrafo anterior,
¿cinco años? Lamentablemente, a diferencia en este caso la inscripción de B despoja a
de la regulación española, esta pregunta ha A, pero A no podrá usar su plazo posesorio.
quedado sin respuesta en el proyecto de la Esta postura, al otro extremo de la anterior,
Comisión Reformadora. considera que el adquirente amparado en la
fe registral siempre mantendrá esta calidad,
En nuestra controversia, ya existente desde nunca se transformará en un titular registral
el Código Civil de 1936, el usucapiente tiene simple por más que transcurra el tiempo.
la capacidad de cancelar el derecho del titular
registral. Aún en el proyecto de reforma de la Las dos posturas expuestas parten de
Comisión Reformadora es esto posible. Tanto interpretar que en principio el tercero
el artículo 952 Código Civil de 1984, como el adquirente de buena fe puede despojar
artículo 872 del Código Civil de 1936, amparaban de su derecho al usucapiente, el tema sin
la prescripción adquisitiva contra tabulas frente embargo está en que no hay concordancia en
al titular registral, más no se indicaba nada hasta cuando B será un tercero adquirente
frente al tercero adquirente de buena fe. Esto de buena fe y no un simple titular registral.
de por sí generaba un problema, el vacío legal El presupuesto de estas posturas es lo que se
era subsanado por la doctrina llevándonos a ha regulado hoy en el proyecto de reforma
posturas contrapuestas y, como ya hemos visto, del artículo 952, sin embargo, caemos en el
a sentencias de la Corte Suprema también mismo problema, ¿hasta cuándo se puede
contrapuestas. El artículo 952 del proyecto de considerar que somos un tercero adquirente
reforma llena en parte el vacío, sin embargo no de buena fe?
soluciona el problema de fondo.
Entonces, ¿qué rol subsiste en la prescripción
Las posturas de la doctrina nacional aún adquisitiva de dominio con el proyecto de
podrían tener espacio con el proyecto de reforma?:
reforma. Así, una parte de la doctrina ha
sostenido que el usucapiente podría sumar Definitivamente la función del saneamiento
a su plazo posesorio una unidad más de de la propiedad sigue teniendo plena vigencia.
tiempo cada vez que fuera necesario para La prescripción secundum tabulas, supondrá
quitar la posibilidad que el tercero amparado que el estudio de títulos se limitará al plazo
en la fe registral de adquirir la propiedad. Así prescriptorio para dar seguridad al adquirente.
si A adquiría por prescripción larga el 7 de
noviembre de 2011 y B adquiría amparado También se mantendrá la prescripción contra
en la fe registral el 8 de noviembre de 2011 tabulas , cuando colisione el derecho de
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a las 6:00 pm, A podría alegar en juicio aquél que adquiere por prescripción con
que adquirió su derecho a las 6:01 del 8 de el titular registral, el posesionario seguirá
noviembre despojando a B. Lo que este sector transformándose en el nuevo propietario. Sin
postula no es otra cosa que la transformación embargo, ¿es la muerte de la prescripción
perenne del tercero adquirente de buena contra tabulas frente al tercero adquirente de
fe en un simple titular registral, de esta buena fe? Consideramos, con un razonamiento
manera, el usucapiente siempre ganaría en la similar al caso español, que la prescripción
concurrencia sobre el bien. contra tabulas sí morirá respecto al tercero
adquierente de buena fe, el problema que
Otro sector de la doctrina alega la preferencia subsiste es ¿hasta cuándo se es un tercero
del tercero adquirente de buena fe sobre amparado en la fe registral?
aquel que adquirió por prescripción. Se indica
que si el primero adquiere luego que se ha A pesar de la deficiencia enunciada,
cumplido el plazo de prescripción, a pesar de consideremos que con esta reforma se ha

74 Del mismo modo subsistirá la prescripción en el caso de los inmuebles no registrados, donde ciertamente
no podría darse una colisión entre el usucapiente y el derecho adquirido por el tercero de buena fe registral,
esto último por una razón obvia, el tercero no tendría registro en que ampararse.
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