Page 98 - L'immobilier au cœur - Alexandra François-Cuxac

L’iMMObiLiEr AU CœUr ......................................................................................................

a octroyé des avantages et des dérogations aux organismes HLM
et a facilité leur immixtion dans le domaine concurrentiel, au
point de créer des tensions avec les acteurs privés, qui peuvent
être localement très vives. Là encore, nous sommes confrontés à
une politique qui divise les acteurs et les oppose, au lieu de les
rapprocher. Quelques exemples l’illustrent.

• L’accès au foncier

Les organismes HLM et les promoteurs sont clairement en
concurrence dans l’accès au foncier, là où se concentrent les
besoins en logement neuf. Considérant que les premiers sont
moins à même d’enchérir que les seconds, la fiscalité a été
mobilisée, avec pour effet non pas de retrouver un équilibre,
mais de désavantager les acteurs privés.

C’est le cas en particulier de l’exonération de taxation des
plus-values immobilières réalisées par un particulier lorsqu’il
cède du foncier destiné à accueillir du logement social
(article 150 U du CGI). Elle soulève des problèmes de concep-
tion et de mise en œuvre :
Conception : lorsque le vendeur particulier cède son terrain à un
organisme HLM, il bénéficie d’une exonération totale, quels que
soient les logements qui y seront construits. Les HLM n’ont d’ail-
leurs pas l’obligation d’y construire des logements, ni aucune
limite de temps s’ils souhaitent le faire. En revanche, lorsque le
vendeur cède son terrain à un promoteur, l’exonération dont il
bénéficie n’est qu’au prorata du nombre de logements sociaux
qui y seront construits, et le promoteur doit réaliser les loge-
ments prévus dans un délai de quatre ans, avec le risque d’une
pénalité correspondant à 10 % du prix de cession. il est donc
beaucoup plus intéressant pour le vendeur de céder son bien à
un organisme HLM qu’à un promoteur.

Mise en œuvre : les promoteurs constatent que des proprié-
taires fonciers sont conduits, y compris par l’encouragement de
certains notaires, à céder leurs biens à des organismes HLM plu-
tôt qu’à des acteurs privés, pour obtenir l’avantage fiscal le plus

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