Page 37 - หลักสูตรนิติศาสตรบัณฑิต

37

เจ้าของที่ดินได้ตรวจสอบเขตและแจ้งให้รื้อ ผู้สร้างยังขืนสร้างต่อ ซึ่งผลทางกฎหมายกำหนดให้บุคคล
ี่
นั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามทเป็นอยู่ ในกรณี

ี
ิ่
เช่นนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิเลือกว่าจะใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพยงที่เพมขึ้นเพราะสร้าง
โรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก คำว่า สุจริตหรือไม่สุจริตนั้นต้องเป็นเรื่องที่รู้หรือไม่รู้ว่าเป็นที่ดินของคน

อื่น ซึ่งต่างจากคำว่าสุจริต ตามมาตรา 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

4.4 การสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินผู้อน หมายถึง สร้างโรงเรือนในที่ดินของตนหรือใน
ื่
ื่
ที่ดินที่ตนมีสิทธิปลูกสร้าง แต่ปรากฏว่ามีบางส่วนของโรงเรือนนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อน ทั้งนี้
ื่
โรงเรือนส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนน้อยอยู่ในที่ดินผู้อน โดยส่วนที่อยู่ในที่ดินของตนเองต้องเป็นส่วน
ใหญ่ และใช้เฉพาะกรณีตัวโรงเรือนรุกล้ำเท่านั้น ทั้งนี้การรุกล้ำต้องเป็นการรุกล้ำมาตั้งแต่ปลูกสร้าง

ื่
หากขณะปลูกสร้างโรงเรือนไม่รุกล้ำที่ดินผู้อน ต่อมามีการต่อเติมโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อน
ื่
ดังนี้จะนำมาตรา 1312 มาใช้บังคับตามมาตรา 4 โดยอาศัยบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งไม่ได้ แต่

ถ้าเป็นกรณีเจ้าของที่ดินสร้างตึกในที่ดินของตน ต่อมาแบ่งแยกที่ดินขาย ปรากฏว่าโรงเรือนรุกล้ำเข้า

ไปในอกแปลงที่แบ่ง ไม่ใช้มาตรา 1312 แต่เมื่อไม่มีกฎหมายที่จะนำมาบังคับใช้กับข้อเท็จจริงได้จึง
ี
ื่
ต้องเทียบเคียงบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา 4 เพอให้นำมาตรา 1312 มาใช้บังคับ จึงไม่มี
สิทธิให้รื้อ มีเพียงสิทธิเรียกเงินเป็นค่าใช้แดนแห่งกรรมสิทธิ์และนำไปจดทะเบียนภาระจำยอมเท่านั้น

ผลของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ตามมาตรา 1312 วรรคแรก เจ้าของ

โรงเรือนยังเป็นเจ้าของส่วนที่รุกล้ำ แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน และมีสิทธิเรียกให้เจ้าของ

ที่ดินจดทะเบียนสิทธิในการใช้ที่ดินส่วนนั้นเป็นภาระจำยอม ทั้งนี้ค่าใช้ที่ดินต้องคำนึงถึงองค์ประกอบ

อื่นด้วย เช่น จำนวนเนื้อที่ดิน ทำเล การใช้สอยประโยชน์ ลักษณะการรุกล้ำ เป็นต้น และสามารถตก

ลงกันจ่ายเพยงครั้งเดียว จ่ายเป็นรายปีหรือรายเดือนก็ได้ แต่เมื่อโรงเรือนสลายไปทั้งหมดหรือส่วนที่
ี
รุกล้ำสลายไป เจ้าของที่ดินจะเรียกให้รื้อถอนภาระจำยอมก็ได้ ส่วนผลของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดย

ไม่สุจริตตามมาตรา 1312 วรรคสอง สิทธิเจ้าของที่ดินนี้เป็นสิทธิตามมาตรา 1336 ที่เจ้าของมีอยู่แล้ว

ส่วนผู้รุกล้ำนั้นมารอนสิทธิของเจ้าของทำให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมาย โดยให้เลือกว่าจะให้

ผู้สร้างรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำออกไปหรือเจ้าของที่ดินจะเลือกใช้สิทธิให้ผู้สร้างจ่ายค่าใช้ที่ดินและจด

ทะเบียนภาระจำยอม ทั้งนี้การได้มาซึ่งภาระจำยอมในกรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตตาม

มาตรา 1312 นี้ อาจได้มาโดยอายุความครอบครองปรปักษ์จนครบ 10 ปีตามมาตรา 1382 ประกอบ

มาตรา 1401