Page 52 - หลักสูตรนิติศาสตรบัณฑิต
P. 52
52
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการ
ได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่”
ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอน หมายความว่า
ื่
ิ
ิ
การจะบังคับใช้ตามมาตรา 1299 วรรคแรกได้นั้นจะต้องพจารณาก่อนว่ามีบทบัญญัติไว้เป็นพเศษใน
เรื่องเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือไม่ เช่น
ั
่
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ มาตรา 456 บัญญัติไว้แล้วว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้า
ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายนั้นตกเป็นโมฆะ และมาตรา 519
การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ
ั
เช่นเดียวกับการซื้อขาย รวมทั้งตามมาตรา 525 กรณีทรัพย์สินที่ให้นั้นถ้าจะซื้อขายกนแล้วต้องทำเป็น
หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การให้นั้นย่อมสมบูรณ์เมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นต้น ดังนั้นเมื่อมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพเศษในเรื่องการซื้อขาย
ิ
การแลกเปลี่ยนหรือการให้อสังหาริมทรัพย์ไว้แล้วว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะก็จะไม่อยู่ภายในบังคับแห่งมาตรา 1299 วรรคแรก
ื่
เมื่อไม่มีกฎหมายนี้หรือกฎหมายอนบัญญัติเกี่ยวกับการได้มาเป็นการเฉพาะ จึงจะ
ิ
ั
พจารณาต่อไปได้ว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับ
พนักงานเจ้าหน้าที่ คำว่า “ไม่บริบูรณ์” หมายความว่าไม่บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิ แต่สมบูรณ์
เป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งไมได้หมายความว่าเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้ เพราะในระหว่างคู่กรณีนั้น
่
ยังคงมีผลสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ในระหว่างคู่กรณีหรือคู่สัญญา รวมทั้งผู้สืบสิทธิ
ี
หรือทายาทของคู่กรณีด้วย แต่จะฟองบังคับคดีให้อกฝ่ายไปจดทะเบียนเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ไม่ได้
้
ส่วนบุคคลที่ได้ทรัพย์นั้นต่อไปภายหลัง โดยเป็นคู่สัญญาตามนิติกรรมสัญญาอกฉบับหนึ่งนั้น ไม่ถือว่า
ี
เป็นผู้สืบสิทธิแต่เป็นบุคคลภายนอก
ี
สัญญาที่มีข้อตกลงว่าฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ออกทุนซื้อต้นยางพารา และให้อกฝ่าย
หนึ่งเป็นผู้ออกแรงทำการปลูกลงในที่ดินและบำรุงรักษา เมื่อออกกรีดน้ำยางและขายได้เงินแล้วให้
นำมาแบ่งคนละครึ่งเท่าๆ กันจนตลอดชีวิตของทั้งสองฝ่าย เช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง
ั
แต่หากไม่ได้จดทะเบียนก่อตั้งเป็นทรัพยสิทธิ จะก่อให้เกิดเป็นเพยงบุคคลสิทธิมีผลผูกพนเฉพาะ
ี
คู่กรณีเท่านั้น จะใช้ยันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินไม่ได้ แม้ผู้ซื้อจะได้ทราบว่ามีข้อตกลงเช่นว่านั้นก็ตาม
