Page 53 - หลักสูตรนิติศาสตรบัณฑิต
P. 53
53
ั
เพราะผู้ซื้อไม่ได้ยินยอมตามข้อตกลงนั้นด้วย ดังนั้นบุคคลสิทธิจึงผูกพนเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ผู้ซื้อ
ที่ดินถือเป็นบุคคลภายนอกแม้จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาก็ตาม ไม่จำต้องผูกพนด้วย เว้นแต่
ั
บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินได้ตกลงด้วย เช่น นายอคนีทำสัญญากับนายวายุ ให้นายวายุใช้ทางเดินผ่าน
ั
ั
ในที่ดินของนายอคนีได้ แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้นำไปจดทะเบียนเป็นภาระจำยอม ซึ่งมาตรา 1299
วรรคแรก กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นายวายุจึงไม่ได้ภาระ
จำยอมเป็นทรัพยสิทธิ คงได้ไปแต่บุคคลสิทธิซึ่งใช้บังคับกันได้ระหว่างนายอคนีและนายวายุ และ
ั
ทายาทผู้สืบสิทธิของนายอัคนีและนายวายุเท่านั้น หากนายอัคนีทำรั้วกั้นไม่ให้นายวายุใช้ทาง นายวายุ
ั
้
สามารถฟองบังคับให้นายอคนีเปิดทางได้ แต่หากนายอคนีขายที่ดินให้กับนายศิลา นายศิลาสามารถ
ั
ั
ห้ามไม่ให้นายวายุใช้ทางเดินดังกล่าวได้ เพราะสัญญาที่ทำไว้ระหว่างนายอคนีกับนายวายุ เป็นเพยง
ี
บุคคลสิทธิที่มีอำนาจบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น แต่นายศิลาไม่ใช่คู่สัญญากับนายวายุ นายวายุจึง
ไม่อาจบังคับให้นายศิลาเปิดทางได้ ยกเว้นว่านายวายุต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมถึงจะยังมีสิทธิใช้
ทางได้ต่อไป
การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติ
ั
กรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรกนั้นต้องได้มาจากผู้มีอำนาจโอนให้ด้วย ดังนั้นแม้จะได้ทำเป็นหนังสือ
โดยคู่กรณีทุกฝ่ายลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญานั้นแล้ว และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มี
อำนาจตามกฎหมายก็ตาม แต่ถ้าผู้โอนไม่มีอำนาจหรือไม่มีสิทธิที่จะโอนให้ ผู้รับโอนก็ไม่ได้ไปซึ่ง
อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นไปตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่า
ผู้โอน เช่น ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีอำนาจขายแม้จะเป็นการซื้อขายโดยสุจริตก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ กรณี
เช่นนี้ผู้ซื้อย่อมมอำนาจฟองเรียกเงินคืนจากผู้ขายได้ตามหลักลาภมิควรได้ หรือกรณีมีผู้ปลอมหนังสือ
้
ี
มอบอำนาจแล้วเอาโฉนดที่ดินของผู้อนไปจำนองไว้แก่ผู้รับจำนองโดยเจ้าของที่ดินมิได้ประมาท
ื่
เลินเล่อ ดังนี้ย่อมถือว่าผู้รับจำนองไม่ได้ทรัพยสิทธิในที่ดินนั้น จะยกมาตรา 1299 มาขึ้นอางไม่ได้
้
เจ้าของที่ดินมีสิทธิให้เพิกถอนการจำนองและเรียกให้ผู้รับจำนองส่งคืนที่ดินได้
ื่
แม้ผู้รับโอนจะได้มาโดยไม่บริบูรณ์แต่อาจได้มาโดยทางอน กล่าวคือ การได้มาซึ่งไม่
บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก เพราะไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
หรือโมฆะตามกฎหมายเฉพาะนั้น แต่ผู้รับโอนอาจได้มาอย่างสมบูรณ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม
มาตรา 1382 หรือมาตรา 1401 ได้ เช่น ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่
ครอบครองมาเกิน 10 ปี ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ส่วนที่ดินมือเปล่าสามารถโอนโดย
