Page 947 - รวมไฟล์วารสาร ปีที่ 8 ฉบับที่ 1
P. 947
6
์
ั
้
4. วิเคราะหปญหากฎหมายขายฝากโดยการนาพระราชบญญัติคุมครองประชาชนในการท า
ั
ื
่
ั
่
ั
่
่
ื
สญญาขายฝากทีดินเพอเกษตรกรรมหรอทีอยูอาศย พ.ศ.2562 มาใช ้
ื
ิ
่
ปญหาแรก คอ เรองการก าหนดสนไถ่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชย์ มาตรา 499 สนไถ่
ื
ั
ิ
ิ
น้ผู้ซ้อฝากและผู้ขายฝากอาจตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าต้องไถ่ทรพย์สนทขายฝากนั้นด้วยเงนจ านวนเท่าใด ซงผู้
ั
ี
ื
ี
่
ิ
่
ึ
ิ
ื
ี
่
ู
ิ
ิ
ิ
ื
ซ้อฝากมักก าหนดสนไถ่ในจ านวนค่อนข้างสงเพราะย่อมหวังก าไรทจะได้จากการซ้อฝาก ในทางปฏบัต ผู้
ซ้อฝากจะหลกเลยงกฎหมายโดยใส่จ านวนเงนทค านวณประโยชนตอบแทนต่าง ๆ แล้วมักเกินกว่ารอยละ
ิ
ี
่
์
ี
่
ี
ื
้
็
ิ
่
ุ
ี
ู
่
สบห้าต่อป ราคาขายฝากทแท้จรงจะไม่ถกระบไว้ในสัญญา เปนแต่เพียงราคาตามทจดทะเบยนไว้เท่านั้น
ี
ี
ิ
ี
ี
่
ี
ิ
โดยผู้ขายฝากจะได้รบเงนไปน้อยกว่าทตกลงกันในสัญญา กรณทเกิดข้นน้จงก่อให้เกิดการเอารดเอาเปรยบ
ั
ั
่
ี
ึ
ึ
ี
ี
และไม่เปนธรรมอย่างยิ่งกับผู้ขายฝาก ในบางกรณทผู้ซ้อฝากก าหนดสนไถ่ในจ านวนค่อนข้างสง ท าให้ผู้ขาย
ื
ี
่
ิ
ู
็
ี
ี
ื
ิ
ฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรพย์สนคนได้ภายในก าหนดระยะเวลา และสญเสยทดนไปอย่างง่ายดาย โดยเฉพาะ
ั
ู
่
ี
ิ
ี
ผู้ขายฝากทมฐานะยากจนหรอมความอ่อนแอในทางเศรษฐกิจ ยากทจะหาเงนมาไถ่ถอนได้ และปญหา
ิ
ื
ั
ี
่
่
ี
ี
่
ี
้
่
ิ
บทบัญญัตมความไม่ชัดเจน โดยมาตรา 499 วรรคสอง ก าหนดว่า “สนไถ......ใหไถไดตามราคาขายฝากที่
ิ
้
้
่
้
ิ
ี
์
ิ
แทจรงรวมประโยชนตอบแทนรอยละสบหาตอป” ซงแสดงว่ายังจะต้องฟงข้อเท็จจรงให้ได้ความว่า ราคา
้
ิ
่
ั
ึ
ี่
ึ
ิ
ี
ขายฝากทแท้จรงตามสัญญาขายฝากทท ากันนั้นมจ านวนเท่าใดกันแน่ จงท าให้เกิดปญหาในการตความ
ี
่
ั
ี
กฎหมาย
เมอศกษาพระราชบัญญัตค้มครองฯ มาตรา 8 วรรคสอง กฎหมายได้ให้อ านาจพนักงานเจ้าหน้าท ี่
ื่
ึ
ุ
ิ
ื
ี
ื
ี
ื
มหน้าทตรวจสอบหนังสอสัญญาขายฝากว่ามรายการครบถ้วนตามเน้อหาของสัญญาหรอไม่ด้วย โดยเฉพาะ
ี
่
่
่
ื
ี
ี
ราคาทขายฝาก จ านวนสนไถ่ วันทขายฝากและก าหนดวันทครบก าหนดไถ่ การตรวจสอบเน้อหาสัญญาของ
ิ
่
ี
ี
่
ื
ี
็
ั
พนักงานเจ้าหน้าทเช่นน้ ถอได้ว่าเปนการช่วยเหลอผู้ขายฝาก สามารถตรวจสอบได้ว่าผู้ขายฝากจะได้รบเงน
ื
ิ
่
่
ิ
ี
ี
่
ื
ตามราคาทขายฝากทระบไว้ในสัญญาหรอไม่ หรอจ านวนสนไถ่ทก าหนดไว้ในสัญญาเมอค านวณแล้วต้อง
ี
ื
่
ื
ุ
ไม่เกินรอยละสบห้าต่อป การก าหนดหน้าทให้พนักงานเจ้าหน้าทมหน้าทตรวจสอบสัญญาเช่นน้ จงถอว่า
ิ
ี
ื
ี
ี
่
่
่
ึ
้
ี
ี
ี
็
ื
์
็
เปนการช่วยเหลอผู้ขายฝากและเปนประโยชนกับผู้ขายฝากอย่างมาก และมาตรา 8 วรรคสาม พระราชบัญญัต ิ
้
็
่
ู
ิ
้
้
้
่
ิ
น้ บัญญัตว่า “จ านวนสนไถจะก าหนดไวสงกวาราคาขายฝากก็ได เมอค านวณเปนดอกเบี้ยแลวตองไมเกน
ื่
ิ
่
ี
ี
่
รอยละสบหาตอป” “ราคาขายฝาก”ตามพระราชบัญญัตน้ จงหมายถงราคาขายฝากตามทก าหนดไว้ในสัญญา
้
ึ
ี
่
ิ
ี
ึ
้
ิ
ิ
่
เท่านั้น ต่างกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชย์ทต้องหาให้ได้ก่อนว่า ราคาขายฝากทแท้จรง คอจ านวน
ี
ี
ื
่
ิ
ิ
เท่าใด ผู้เขยนจงมความเหนบทบัญญัตมาตรา 8 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัตฉบับน้ เปนบทบัญญัตทม ี
ี
็
ิ
ี
ึ
ี
ิ
ี
่
็
ความชัดเจนข้น ท าให้ผู้ใช้กฎหมายเข้าใจ และสามารถใช้กฎหมายได้ตรงตามวัตถประสงค์ของกฎหมาย
ุ
ึ
ื
ิ
ั
ั
่
ั
ปญหาทสอง คอ การก าหนดระยะเวลาส าหรบการไถ่ทรพย์สน ประมวลกฎหมายแพ่งและ
ี
ี
่
ิ
ิ
ั
พาณชย์มาตรา 494 กฎหมายก าหนดกรอบแห่งระยะเวลาในการไถ่ทรพย์สนไว้ว่า กรณทรพย์สนทขายฝาก
ิ
ั
ี
ิ
ี
ั
ั
ิ
ิ
ั
เปนอสังหารมทรพย์ ผู้ขายฝากต้องไถ่ทรพย์สนภายในก าหนด 10 ป แต่ถ้าเปนสังหารมทรพย์ ต้องไถ่
็
็
ิ
ี
ทรพย์สนภายในก าหนด 3 ป ซงตามหลักเสรภาพในการท าสัญญาและหลักความศักด์ ิสทธ์ ิในการแสดง
ั
ี
ิ
ึ
่
928
